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Título: El alquiler reclama abrir candados Texto



Título: El alquiler reclama abrir candados

Texto: La rigidez en la duración de los contratos desincentiva la oferta. ¿Es hora de afrontar una liberalización? La clave podría estar en la flexibilidad

En septiembre de 2007, David Fernández decidió poner en venta su casa de Alcorcón (Madrid). Después de diez tristes llamadas en ocho meses, el pasado mayo decidió cambiar el anuncio de venta por uno de alquiler. Sólo el primer día, recibió cuatro llamadas. En dos semanas, la lista se elevaba a 30.

El alquiler se ha convertido en la opción más asequible (y única en muchas ocasiones) para quienes necesitan una vivienda. Está demostrado que en épocas de inflación inmobiliaria y crisis económica, el mercado de arrendamiento actúa como bote salvavidas. Pero en España, donde sólo el 11% del parque de viviendas está en alquiler -frente al 40% de la media europea-, querer alquilar una vivienda no es una solución automática. Primero hay que encontrarla.

El déficit de oferta de pisos en alquiler es evidente. Una situación paradójica teniendo en cuenta que lo que sobran son viviendas.

Se estima que hay tres millones de pisos vacíos (cierto que muchos de ellos en estado ruinoso), a los que se suma un stock de unas 700.000 viviendas nuevas sin vender en manos de promotores. Por no hablar de todas las casas compradas como inversión en los últimos dos años que no podrán venderse a corto y medio plazo en un mercado a la baja.

La escasa oferta obedece en gran medida a que muchos propietarios consideran el alquiler una opción esclava que puede traer muchos quebraderos de cabeza. Para empezar, el contrato de alquiler supone tener la vivienda cinco años inmovilizada (el tiempo mínimo reconocido por la ley si el inquilino cumple con todas sus obligaciones). Es decir, el dueño no puede disponer de ella para venderla si se necesitara. Ni siquiera la puede recuperar en ese lustro si quiere que la disfruten sus hijos.

Pero es que, además, la ejecución de las sanciones al inquilino por impago o destrozos es lenta y muy poco eficaz. No es ciencia ficción que un inquilino moroso permanezca en el piso año y medio después de haber dejado de pagar.

Es por esto que, en vista del necesario impulso al mercado del alquiler, han vuelto a surgir voces (la última, la del gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez) que consideran necesaria la eliminación de las restricciones temporales de los contratos de alquiler para incentivar la entrada de pisos en el mercado. El Ministerio de Vivienda, sin embargo, ha descartado esa posibilidad. Su argumento es que "sería una medida de gran impacto social". "No es el momento para ello. Además, una modificación legal de este calibre debe exigir un amplísimo consenso parlamentario", apuntan desde el Ministerio que dirige Beatriz Corredor.

¿Es necesaria una liberalización? José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, apunta que el mercado del alquiler requiere un equilibrio muy complicado entre derechos del inquilino y del propietario. "Si no se logra el punto justo podrías cargarte la oferta o la demanda. Yendo al extremo, reducir los contratos a un año traería consecuencias imprevisibles", afirma.

En realidad, esa posibilidad no es desconocida en España. En 1984, el entonces ministro de Economía, Miguel Boyer, acabó con la protección total del inquilino arrastrada desde la ley de 1964: eliminó para los nuevos contratos el alquiler indefinido (la famosa prórroga forzosa) y la subrogación familiar (transmisión del contrato de padres a hijos o parientes cercanos). A partir de un año, el propietario podía rescindir el contrato o incrementar la renta como se le antojase.

Los expertos señalan que el éxito del Decreto Boyer fue dudoso. Se produjo un importante incremento de los precios (abusivo e injustificado en muchos casos), aunque hay que tener en cuenta que la anterior ley había mantenido las rentas congeladas. El parque de viviendas en alquiler aumentó, pero no lo suficiente. Si en 1960, el 40% de las viviendas estaba en alquiler, en 2001 la proporción se había reducido al 15%. "Junto a las medidas de impulso al arrendamiento se aplicaron otras que premiaban fiscalmente la compra de vivienda, incluso de segundas residencias", señala Pep Ruiz, director de Análisis Inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 amplió la duración mínima de los contratos de alquiler a cinco años con incrementos controlados de rentas equivalentes al IPC anual. Este esquema sitúa al inquilino español como el más protegido en lo referente a la duración de los contratos. Los plazos varían entre los seis meses de Reino Unido -con una legislación claramente inclinada hacia el dueño- y los cuatro años de Italia.

Bien es cierto que, en cuestión de renta, los propietarios españoles salen ganando, ya que otros países exigen pruebas de que el alquiler está por debajo del resto del mercado si el dueño quiere aumentarlo al finalizar el contrato. Donde pierden claramente es en los plazos para ejecutar un desalojo: un año en España, frente a los 115 días de Reino Unido.

Hacia la flexibilización. En EEUU, los contratos de un año se ajustan a un esquema de alta movilidad laboral, que aquí no existe. Los expertos coinciden en que reducir la duración podría ser efectivo a corto plazo, pero no ayudaría a crear un mercado estable, dada la sensación de inseguridad que provocaría. "Si el inquilino sabe que cada año pueden revisarle la renta o echarle lo más seguro es que sólo viva de alquiler quien no tenga más remedio", apunta Pep Ruiz.

Por ello, más que una liberalización que termine por desproteger al inquilino, los expertos abogan por una flexibilización: "Habría que crear un tipo de contrato intermedio, entre el turístico (por días o semanas) y el de vivienda habitual, que aporte un punto de encuentro a dueños e inquilinos dispuestos a manejarse con plazos más cortos", señala Ruiz.

En la misma línea, García Montalvo cree razonable que la ley no marque límites, sino que permita fijar la duración libremente. "A lo mejor el inquilino puede conseguir un precio mejor si el dueño puede recuperar la vivienda al año o a los dos años", señala.



En cualquier caso, la opinión generalizada es que, más que la duración del contrato, lo que limita la oferta es la indefensión jurídica del propietario para echar a un inquilino moroso o reclamar indemnizaciones por daños. El aumento de los contratos sometidos a cláusulas de arbitraje en caso de conflicto (procedimiento paralelo a la Justicia, más rápido y con validez legal) y la proliferación de los seguros muestran un claro avance hacia la profesionalización del mercado.

Puestos a evitar medidas socialmente impopulares, ésta es la vía que va a tomar el Gobierno. Antes de agosto se presentará una modificación de Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los trámites de desahucio. También está prevista una modificación de la LAU, pero limitada a incluir a hijos y padres en el supuesto de necesidad de ocupación del piso que permitiría al dueño recuperarlo antes de que pasen los cinco años

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