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Ministerio de economía y finanzas públicas


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Vivienda22
A inicios de esta década 2000 -2010, la situación habitacional de la provincia se asemejaba a la del país en su conjunto. En efecto, aproximadamente una tercera parte de los hogares estaba afectada por algún tipo de situación deficitaria.
Con relación al déficit habitacional, el 68,3% de los hogares está afectado por déficit relativo, - habitan viviendas que pueden ser recuperadas o ampliadas- y, el resto (31, 7%), presentaban situación de déficit absoluto - hogares en viviendas precarias irrecuperables o que comparten la vivienda - es decir, que requerían de viviendas nuevas23.
El análisis del déficit por departamentos, muestra una distribución muy desigual. Mientras que en Capital el 16% de los hogares tiene alguna situación deficitaria, en Lavalle por ejemplo se eleva al 54% de los hogares. Tupungato y Santa Rosa también presentan situaciones muy desfavorables.
La evolución de la situación habitacional en Mendoza en la década del noventa fue favorable, ya que los hogares en situación deficitaria disminuyeron en un 8%. Este descenso se verificó especialmente en el déficit absoluto que tuvo una variación negativa del 18%. El déficit relativo se mantuvo casi sin cambios.
Las acciones en materia de vivienda no alcanzan a satisfacer las siempre renovadas demandas habitacionales. Un sistema provincial de vivienda ha resultado funcional a las tendencias a la concentración territorial y no ha sido suficientemente aprovechado como herramienta e incentivo de políticas integrales y proactivas orientadas a un desarrollo territorial más equilibrado.
Para el diseño de los programas habitacionales, no basta con conocer la caracterización del déficit habitacional. Es preciso además tener en cuenta una adecuada articulación de mediciones de necesidades, demandas y expectativas habitacionales que permita establecer los parámetros de la oferta.

Fuente: CEAH (Centro de Estudios sobre Asentamientos Humanos- UNcuyo) a partir de datos de los Censos Nacionales de Población y Vivienda 1991 y 2001



En Mendoza los programas habitacionales han estado destinados a atender tanto la demanda individual como la demanda agrupada a través de la participación de las OSC. En consonancia, el financiamiento ha estado dirigido a la demanda a través de créditos individuales (sólo el 10% de los créditos otorgados) y en su gran parte, créditos otorgados a cooperativas, uniones vecinales, mutuales que construían para sus asociados. La Provincia incorporó la cofinanciación por parte de los destinatarios como modalidad para completar el esquema de financiamiento. En el año 2000 se tomaron medidas para su eliminación debido a los inconvenientes ocasionados por el escaso control que se podía ejercer desde el Estado sobre este tipo de aportes que se basaba, fundamentalmente, en acuerdos entre las OSC y sus asociados. Ello dificultó además su cuantificación, cálculo y estimación de su incidencia en el precio final de la vivienda.
Se puede estimar que a diciembre de 2007 había aproximadamente 52.000 hogares inscriptos en el RE.N.HABIT. (Registro de Necesidades Habitacionales), principalmente de sectores socio-económicos medio- bajos y bajos.
La clase media que históricamente había accedido a la vivienda a través de los planes del Banco Hipotecario Nacional, o de la banca privada, vio limitadas sus posibilidades de acceso a la vivienda propia a los programas implementados desde el IPV2425, toda vez que el crédito hipotecario privado ha estado restringido durante buena parte de la década por el nivel de las tasas de interés y el alto costo financiero.
Un capítulo particular en el análisis de la situación habitacional de la provincia lo constituye el fenómeno de la informalidad urbana (villas y asentamientos informales) que ha tenido una evolución creciente durante las últimas décadas, aunque en el contexto de las principales ciudades del país, su magnitud relativa es menor: En términos generales se puede señalar que en esta provincia ha existido una tendencia sostenida y constante de crecimiento de la cantidad de hogares en villas y asentamientos del orden del 100% entre los años 1984 - 2004.
Durante la década de los ochenta, como producto de los procesos de ajuste estructural y la acción del sismo del año 1985, la cantidad de hogares en villas y asentamientos se incrementó en un 56% a nivel provincial. En el AMM (Área Metropolitana de Mendoza) esta variación superó el 100%. En los años noventa no se logró revertir la tendencia, pero al menos este crecimiento fue más lento.
Desde el año 2004 y hasta el 2007 se produjo una importante disminución del porcentaje de hogares en villas y asentamientos (2,8% de hogares en villas y asentamientos en el año 2007, marcando una disminución del 36% en relación al 2004)25.
Otro punto a destacar es que el AMM concentra más del 60% de los hogares de la provincia que viven en villas y asentamientos. A pesar de esto, la situación del AMM es considerablemente más favorable en comparación con los aglomerados urbanos más importantes del país26.
Aunque todavía no se disponen de cifras que permitan actualizar los datos acerca de la magnitud del fenómeno- se ha podido observar la reaparición de casos de “tomas de tierras” por parte de población de escasos recursos, lo que estaría indicando el recrudecimiento del proceso de informalidad urbana. Dicho fenómeno se encuentra estrechamente relacionado con la pobreza, el alto costo del acceso a la vivienda y a la tierra, la especulación en el mercado de tierras, la consecuente inequidad en el acceso al suelo urbanizado y con el debilitado rol del Estado en la regulación del desarrollo urbano y del mercado de suelo en particular.
En el contexto de las políticas habitacionales es posible señalar dos puntos de inflexión acontecidos durante las últimas décadas: el primero de ellos, ocurrió en el año 1992 cuando se produjo la descentralización hacia las provincias del principal fondo de financiamiento del sector (FONAVI). A partir de entonces, la provincia de Mendoza diseñó una política habitacional descentralizada en los dieciocho municipios e incorporó también como actores principales a las organizaciones de la sociedad civil (cooperativas, mutuales, uniones vecinales, etc.). El segundo, se produjo a partir de 2003. Ese año, la economía nacional inicia un período de expansión y crecimiento del PBI, uno de cuyos motores es la industria de la construcción.
A partir de ese año, la política habitacional se vio favorecida por la incorporación de nuevos recursos federales que se sumaron al aporte de un crédito BID para el desarrollo del Programa de Mejoramiento de Barrios (PRO.ME.BA), en marcha en nuestro país desde el año 1997.
En términos generales, se podría decir que el gobierno nacional puso en marcha una política de vivienda que marcó notorias diferencias con la implementada durante la década de los noventa. Los nuevos programas impusieron la necesidad de adecuar el modelo provincial a las nuevas pautas de un modelo centralizado a nivel nacional. Los resultados de la producción de viviendas en lo que va de la década permiten advertir que la cantidad de viviendas terminadas por año es inferior a la demanda potencial por formación de nuevos hogares estimada en 3.00027 hogares por año e idéntico al promedio de viviendas que se terminaban hace veinte años.
En cuanto a los resultados de la política habitacional en el territorio, resulta de interés analizar la evolución reciente del principal conglomerado urbano de la provincia. El AMM es el resultado de la acción de diversos agentes: estatales y privados que han intervenido, en mayor o menor medida según la época, en la conformación del hábitat residencial.
La nueva política nacional se asentó en Mendoza en una política provincial que, en sus rasgos principales y en los actores intervinientes, llevaba más de diez años de implementación. Las características del modelo de política habitacional de Mendoza tuvieron un doble efecto positivo: actuó como amortiguador de las falencias de la política nacional y como facilitador de su implementación debido a disponibilidad de tierras urbanizadas, aunque no siempre bien localizadas, lo que permitió aminorar los impactos negativos de los Planes Federales puestos en marcha que no otorgaban financiamiento para la adquisición de tierra. Las Organizaciones de la Sociedad Civil (OSC) contaban con terrenos que fueron aprovechados. Por ello, no se advierten cambios sustanciales en la localización y el tamaño de los conjuntos que continuaron siendo de pocas viviendas. Sin embargo, continuó la ejecución de nuevos conjuntos en la vecindad o contiguos a otros ejecutados años antes, generando en algunas zonas grandes concentraciones de población homogénea perteneciente a sectores pobres.
Se agudiza el proceso de segregación-espacial y desagregación de los espacios públicos, asociado a las tendencias en el ámbito residencial pero también a causa de inversiones y desinversiones selectivas en infraestructura, equipamiento y servicios. Asociado a lo anterior, la dificultad de los grupos más pobres para acceder al suelo urbanizado y con servicios, restringen su derecho a la ciudad.
En la actualidad existen más de 180 barrios cerrados en el AMM y en otros centros urbanos importantes con distintos niveles de consolidación, destinados a sectores medio alto, alto y, como tendencia emergente, a sectores medios, transformando el espacio urbano, fragmentándolo.
Las diversas periferias adquirieron particularidad: aquellas situadas al S y SE (departamentos de Maipú y, especialmente Luján) concentraron la mayor parte de las inversiones residenciales en zonas de alta calidad ambiental. Las urbanizaciones en este último departamento se expandieron en base a su rol tradicional de zona valorada

y elegida por los sectores de altos ingresos y arrastró en esta tendencia al departamento de Maipú, especialmente en las áreas vecinas a la autopista de Acceso Sur. En estos departamentos, la invasión de suelo con alto potencial agrícola a través de urbanizaciones destinadas a la clase alta y media alta se torna evidente.


Hacia el este, en el departamento de Guaymallén, los barrios cerrados se encuentran más integrados a la zona urbana que los que se están desarrollando hacia el sur del AMM. Otra característica de la suburbanización es que los desarrolladores inmobiliarios, han comenzado a orientar sus proyectos hacia sectores medios, frente a una relativa saturación del sector de poder adquisitivo más alto.
Hace más de una década comenzaron a ejecutarse en Mendoza nuevas tipologías de vivienda colectiva en altura con equipamientos y servicios comunes destinada a sectores medio-altos y altos. Son los llamados “countries verticales”, que se hicieron frecuentes en la última década en las áreas peri-centrales de Capital, Godoy Cruz y Guaymallén que también se posicionó como destino de loteos privados y complejos de departamentos. Es ésta, justamente otra tipología novedosa, consistente en pequeños condominios de pocos departamentos en terrenos amplios anteriormente ocupados por viviendas individuales que están renovando antiguas zonas muy bien localizadas en la trama urbana.
Finalmente, la construcción de condominios en altura en mega proyectos urbanos en la periferia es otro de los impactos que están marcando la impronta de los actuales procesos de urbanización.

La segregación residencial podemos definirla como la localización en el espacio de familias homogéneas desde el punto de vista de su pertenencia socio económica. El proceso de urbanización se encuentra en general asociado a la profundización de los procesos de segregación con todas las consecuencias negativas que ello implica para la estructuración de una sociedad integrada.


Sin lugar a dudas el Estado ha sido y es un actor importante en la configuración del territorio, sus intervenciones como regulador, planificador o inversor han dejado su huella como constructor del espacio. Sin embargo, cada vez más, la acción de los inversores privados, las organizaciones de la sociedad civil y las intervenciones espontáneas de los grupos más empobrecidos de la sociedad, manifiestan los problemas de ordenamiento territorial.

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