La propiedad privada sobre la tierra como principal distorsionador de precios de los mercados inmobiliarios

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LA PROPIEDAD PRIVADA SOBRE LA TIERRA COMO PRINCIPAL DISTORSIONADOR DE PRECIOS DE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS¹
Resumen
Retomando la teoría ricardiana de la renta se encuentra en el valor-trabajo, el factor más relevante en la formación de precios para contrastar dicho mecanismo económico con el funcionamiento de los mercados de tierras (no de productos inmobiliarios), encontrando allí una contradicción.

En este sentido, la acción del hombre es la puede dar lugar a la existencia de frutos derivados de su trabajo sobre la tierra, como ocurre cuando por efecto del desarrollo de las construcciones aumenta la posibilidad de aprovechar económicamente un terreno, razón por la que se establece que el urbanismo es el fruto del trabajo del hombre sobre la tierra.

Ahora bien, desde una posición regulacionista el urbanismo coincide con la facultad del Estado de permitir a los particulares obtener frutos de la tierra a través del desarrollo inmobiliario, y debido a que el urbanismo resulta ser el conjunto de resultados de la acción humana sobre el territorio, se concibe un esquema de derechos libremente negociables que podría funcionar bien a partir de estas premisas.

Los derechos al desarrollo, entendidos como la habilitación de desarrollo inmobiliario y urbano efectuada por el Estado, podría operar del modo en que funcionan los títulos valores, ya que serían cuantificables, libremente endosables y transables por otros bienes y, a su vez, éste tipo de derechos serían susceptibles de intercambio recíproco por ser fruto del trabajo del hombre. Vistos como urbanismo, los derechos al desarrollo serían conferidos y regulados por el Estado y transados en un mercado urbanístico de forma regulada, pero libre.

En este sentido el urbanismo resulta ser una actividad que implica el desarrollo del suelo a través de obras físicas y de infraestructura, que no se refieren necesariamente a un derecho de propiedad privada, y que bien puede resultar de la decisión de aprovechar una zona para el ocio, efecto del desarrollo de una carretera o producto de la construcción de un edificio para fines comerciales o residenciales.

En otras palabras, el urbanismo es el resultado del desarrollo productivo de la tierra cuando su aprovechamiento es fruto de las obras físicas que en ella se realizan, así como aquellas que voluntariamente se dejan de realizar.

Teniendo en cuenta lo anterior, se plantea el perfeccionamiento de un mercado de derechos al desarrollo ordenado bajo reglas de compatibilidad o exclusión de usos que permitan un desarrollo territorial más flexible pero regulado.

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