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CURAUMA




ANALISIS RAZONADO A LOS ESTADOS FINANCIEROS INDIVIDUALES DE CURAUMA S.A. AL 31 DE MARZO DE 2009

Reseña de la Sociedad

Con el objeto de realizar tanto en Chile como en el extranjero todo tipo de inversiones y, además la Administración y explotación de ellas, la Sociedad inició sus actividades en el mes de noviembre de 1996, luego de la división de la sociedad Cruz Blanca S.A. acordada en Junta Extraordinaria de Accionistas de fecha 17 de enero de 1997.
En el mes de mayo de 1998, la Sociedad quedó inscrita en el Registro de Valores de la Superintendencia de Valores y Seguros, con el N° 615.
Con fecha 26 de enero de 2006 se efectuó una Junta Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad que acordó, entre otras materias, reemplazar el nombre o razón social de la sociedad CB Inversiones Inmobiliarias S.A. por Curauma S.A. y la fusión por incorporación a CB Inversiones Inmobiliarias S.A. hoy Curauma S.A., con efecto al 1º de octubre de 2005, de las sociedades CB Capitales S.A., CB Inmobiliaria S.A. y CB Transporte e Infraestructura S.A.. El indicado proceso de fusión quedó totalmente tramitado con fecha 25 de julio de 2006.
El proceso de fusión tuvo por objeto maximizar el valor patrimonial de las sociedades, otorgándole una estructura financiera coherente con su patrón natural de desarrollo y centrándola en su área  de negocios que es el inmobiliario.
Con fecha 14 de septiembre de 2006, la Sociedad inscribió en el Registro de Valores de la Superintendencia de Valores y Seguros, bajo el número 781, la emisión de 2.904.581.886 acciones de pago, sin valor nominal, por un monto de $ 48.180.574.909, que correspondía al aumento de capital aprobado en Junta Extraordinaria de Accionistas de fecha 26 de enero de 2006, necesario para el proceso de fusión.

Además, en la indicada Junta de Accionistas se acordó un aumento de capital por la suma de $12.577 millones, cuyo plazo de colocación era de tres años a partir del 26 de enero de 2006, el que a la fecha de presentación de los estados financieros se encuentra vencido. Al respecto cabe señalar que la Administración consideró que las condiciones objetivas observadas en el último período, tanto en el mercado nacional como externo, no fueron favorables para la colocación de dichas acciones de pago.


Con fecha 22 de septiembre de 2006, se realizó el canje de acciones de la emisión de Curauma S.A. por las correspondientes acciones de las sociedades absorbidas CB Capitales S.A., CB Inmobiliaria S.A. y CB Transporte e Infraestructura S.A., quedando de esta manera terminado el proceso de fusión.
El proceso de fusión tuvo por objeto maximizar el valor patrimonial de las sociedades, otorgándole una estructura financiera coherente con su patrón natural de desarrollo y centrándola en su área de negocios, que es el inmobiliario.

Actividades y Negocios de la Sociedad



Durante el año 2006, se materializó exitosamente el proceso de fusión de Curauma S.A. con CB Capitales S.A., CB Transporte e Infraestructura S.A., y CB Inmobiliaria S.A., sociedades cuyo activo esencial correspondía a cuentas por cobrar a CB S.A., que a su vez se encontraban respaldadas básicamente por activos relacionados al sector inmobiliario y por ello resultaba razonable y óptimo desde el punto de vista administrativo fusionarlas.
Como fundamento de la fusión de las sociedades, CB S.A. comprometió el pago íntegro de la cuenta corriente existente entre ella y Curauma S.A. y filiales que al 31 de marzo de 2009 era equivalente a 7.339.385 Unidades de Fomento, a través de los flujos que genere el contrato de financiamiento – mediante la venta de suelos – suscrito entre sociedades relacionadas y Euroamérica Seguros de Vida S.A., radicando adicionalmente en Curauma S.A. todo excedente que genere el mismo por sobre el pago de la referida cuenta corriente. Dicho contrato y sus modificaciones está referido a un financiamiento global por 2.904 hectáreas en las comunas de Valparaíso y Viña del Mar, asociadas a una deuda con Euroamérica Seguros de Vida S.A. por un monto aproximado equivalente a 1,20 millones de Unidades de Fomento al 31 de marzo de 2009 valor implícito de los terrenos en 0,05 UF/m²). A la fecha el referido contrato de financiamiento se encuentra con el servicio de pagos de las respectivas cuotas al día. La totalidad de la cuenta por cobrar a CB S.A. se extinguiría mediante la venta de lotes de terrenos que realice Curauma S.A. a terceros (valor implícito adicional de los terrenos de 0,25 UF/m²). Luego, todo lo que excede el valor de 0,30 UF/m² y una vez descontadas inversiones y desembolsos tributarios y financieros, va íntegramente a aumentar el patrimonio de Curauma S.A. Con todo, CB S.A. continua obligado a pagar la cuenta por pagar relacionada hasta que se extinga totalmente.
Si se considera solamente aquellos suelos disponibles para desarrollo inmobiliario de acuerdo al Seccional La Luz (480 hás.) y a Plan Intercomunal de Valparaíso, es decir, 1.892 hás., en total, los valores implícitos de suelo bruto anteriores aumentan de 0,05 UF/m2 a 0,07 UF/m2, y de 0,25 UF/m2 a 0,39 UF/m2, y el total, de 0,30 UF/m2 a 0,46 UF/m2.
En el mes de septiembre de 2006, la Comisión Regional de Medio Ambiente (Corema) aprobó la Evaluación de Impacto Ambiental del Plan Intercomunal de Valparaíso y luego fue aprobada por el Consejo Regional (Core).
Tras los respectivos trámites ante la Contraloría General de la República, la Comisión Regional de Medio Ambiente y el Consejo Regional de Valparaíso, con fecha 18 febrero de 2009, este último organismo aprobó el Plan Intercomunal de Valparaíso que permitirá regular y ordenar el desarrollo físico de la zona por los próximos 30 años.
Cabe señalar que este proceso de encontraría en la última etapa de toma de razón por parte del Intendente de la Región y la por parte de la Contraloría General de la República, lo que permite estimar que el referido Plan podría estar promulgado en el curso del presente año.

Desglose de valores implícitos (UF/m²) del aporte de CB S.A. a Curauma S.A. al 31 de marzo de 2009



De esta forma, el respaldo a los activos de Curauma S.A. es básicamente el negocio inmobiliario y está compuesto por el contrato con Euroamérica asociado a 2.904 hectáreas urbanas y de extensión urbana ubicadas en las comunas de Valparaíso y Viña del Mar, que constituye a su vez el modo de pago a Curauma S.A. y filiales de la cuenta por cobrar a CB S.A. por UF 7.339.385 al 31 de marzo de 2009.


Adicionalmente, Curauma S.A. posee a través de filiales los siguientes activos inmobiliarios:


  • 106,76 hectáreas urbanas ubicadas en la comuna de Valparaíso.

  • Otros activos inmobiliarios que comprenden principalmente 113 hectáreas en el loteo Alto Ilimay en Las Cruces, y 38 hás en la comuna de Limache, ambos en la V Región

Se procede a continuación a explicar en detalle aspectos inmobiliarios relevantes de la ciudad Curauma en sí, de su entorno global y de Curauma S.A.





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