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El boom inmobiliario mundial: crisis y especulación fiduciaria, impactos en la urbanización y en los desarrollos habitacionales


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El boom inmobiliario mundial: crisis y especulación fiduciaria, impactos en la urbanización y en los desarrollos habitacionales.
Román Munguía Huato

2 de octubre del 2008




Pero resulta difícil ver beneficios semejantes en la errónea asignación en masa de recursos a la vivienda. Las casas recién construidas para familias que no podían pagarlas se deterioran y se destruyen, a medida que millones de familias se ven obligadas a abandonar sus hogares en algunas comunidades y el gobierno ha tenido que intervenir por fin... para retirar las ruinas. En otras, se extiende la plaga. De modo que incluso los que han sido ciudadanos modelo,

han contraído préstamos prudenciales y han mantenido sus hogares, ahora se encuentran con que los mercados han disminuido el valor de sus hogares más de lo que habrían podido temer en sus peores pesadillas. Desde luego, hubo algunos beneficios a corto plazo del exceso de inversión en el sector inmobiliario: algunos americanos (tal vez sólo durante algunos meses) gozaron de los placeres de la propiedad de una vivienda y de la vida en una casa mayor de aquella a la que, de lo contrario, habrían podido aspirar, pero, ¡con qué costo para sí mismos y para la economía mundial! Millones de personas van a perder sus ahorros de toda la vida, al perder sus hogares, y las ejecuciones de las hipotecas han precipitado una desaceleración mundial. Existe un consenso cada vez mayor sobre el pronóstico: la contracción será prolongada y generalizada.
Joseph E. Stiglitz
El “boom” inmobiliario mundial es la mayor burbuja financiera de la historia.

Cuanto mayor sea el auge, mayor será el derrumbe, cuando ello ocurra…

La forma como llegue a su fin el auge inmobiliario actual podría marcar

el curso que seguirá la economía de todo el mundo en los próximos años
The Economist


MEGAQUIEBRA EN EU. Bancarrota de Lehman Brothers desata crisis bursátil. Mercados en Asia y Europa afectados; Bank of America compra Merril Lynch para atenuar efectos. Tal era el encabezado principal de la mayoría de los periódicos el pasado lunes 15 de septiembre. En efecto, Lehman Brothers, el cuarto banco de inversiones más importante de Estados Unidos, había anunciado la noche anterior su bancarrota y desatado el temor sobre un lunes negro en los mercados financieros. “Crisis bursátil”, también había anunciado el día anterior en su portada The Wall Street Journal. El terremoto bursátil tiene como epicentro, precisamente, Wall Street, el corazón financiero mundial. Los expertos analistas comparan esta crisis económica como una crisis que no se veía desde los años de la gran depresión de 1929 y algunos la consideran la peor crisis en los últimos 100 años, en una palabra: la crisis del siglo…, pero falta por ver lo que viene en los próximos 21 años, hasta el centenario del Crack y la Gran Depresión.1 Vivimos en una sociedad subprime, o para decirlo junto con Ulrich Beck, vivimos en la sociedad del (alto) riesgo.2
Los signos de alarma de la crisis hipotecaria iniciaron en agosto del 2007 en los Estados Unidos, especialmente en los Estados de Florida, California y Arizona, cuando mucha gente se apresuraba a vender sus viviendas para cubrir deudas ante la imposibilidad de pagar los crecientes intereses de los abonos bancarios que subían como la espuma.3 La llamada cartera vencida de los bancos empezaba a crecer aceleradamente y “muchos de los más preeminentes bancos de Estados Unidos y Europa se vieron afectados por el hundimiento del valor de los títulos con garantía hipotecaria que ellos mismos habían creado y que, para sorpresa de muchos, resultaron ser una parte importante de su patrimonio. La morosidad provocaba así una crisis de crédito, pues la respuesta de las instituciones financieras fue acumular caja (cartera vencida) y elevar sus exigencias antes de prestar a las demás.” 4
El impacto de la crisis sobre la economía estadounidense y europea ha sido tal que se puede medir con la respuesta del propio gobierno de Bush para rescatar el sistema financiero, implicando una urgente intervención pública sin precedente en la historia de EU. Estamos hablando de un megarescate de casi un billón y medio de dólares, pues al plan original de 700 mil millones de dólares falta agregar cerca de 300 mil millones de dólares para hipotecarias y aseguradoras en EU (Bear Stearns, Fannie Mae y Freddie Mac: estas dos últimas empresas controlan la mitad del mercado de las hipotecas en los Estados Unidos, estimado en 12 billones de dólares), así como unos 400 mil millones de dólares para rescatar bancos en quiebra en Europa. A esta intervención estatal, ajena completamente a todo principio del “libre mercado” y del neoliberalismo rampante, se presentan las crecientes protestas ciudadanas en ese país en contra de este rescate. De las pérdidas totales previstas por el Fondo Monetario Internacional (FMI), 565.000 millones de dólares (358.356 millones de euros) están relacionadas con el mercado de hipotecas residenciales y con las titulizaciones similares, "incluida la desvalorización prevista de los préstamos de alto riesgo". La vivienda sobrevalorada, una presión añadida; según el FMI, el riesgo es mayor en aquellos países en los que "los precios de la vivienda están inflados en relación con los parámetros fundamentales de la economía", o donde los balances de las empresas o los hogares soportan mayores presiones. 5 Por ejemplo, el organismo financiero ha eludido citar ningún país, no obstante, la semana pasada, Roberto Cardarelli, experto del Fondo, consideró que el precio real de la vivienda en España estaba sobrevalorado entre un 15% y un 20% y pronosticó que experimentaría una corrección del mismo orden porcentual.
Pero ¿Cuál es el origen inmediato de todo este caos y quiebra financiera, de consecuencias todavía hoy insospechadas? Como bien dice Robin Blackburn, “la financiarización puede definirse del modo más sencillo como el poder creciente y sistémico de las finanzas y de la ingeniería financiera. En cuanto tal, no constituye un fenómeno enteramente nuevo. Pero ninguna explicación del desarrollo capitalista contemporáneo puede ignorar la magnitud de la reciente expansión del sistema financiero. Como porcentaje de los beneficios totales de las corporaciones estadounidenses, los beneficios del sector financiero aumentaron del 14% en 1981 al 39% en 2001.” 6 Igualmente, podemos mencionar a Frederic Jameson quien propone la necesidad de reexaminar la forma del dinero –según él, “la fuente fundamental de toda abstracción”– y de plantearnos la cuestión del capital financiero y su importancia en nuestro tiempo, pues esta forma del capital, junto con la mundialización, “es uno de los rasgos distintivos del capitalismo tardío o, en otras palabras, del estado distintivo de las cosas hoy en día.” 7 En la misma tesitura está la percepción de Dominique Plihon, en su caracterización sobre el “capitalismo accionario”, en el que las finanzas del mercado juegan un papel central, y cuyo núcleo lo constituye la creación de riqueza financiera por parte de las empresas; existen dos grandes motores del nuevo capitalismo: las nuevas tecnologías (informática y comunicación), por una parte, y el proceso de globalización financiera, por otra. Este último “inspirado en la ideología neoliberal, otorgando así la primacía al mercado mundializado y a la lógica de la rentabilidad financiera”.8 Así, el mundo financiero es el amo cuasi absoluto en la generación de “ganancias”, y parafraseando a Luis XIV, el mercado financiero podría decir: el poder y el dinero soy yo.
Las crisis actuales no pueden comprenderse cabalmente al margen de la dinámica autónoma del capital financiero, especialmente en su forma químicamente especulativa y, por ende, la naturaleza de las crisis financieras. 9 La causa fundamental de la crisis económica en general está en la propia dinámica de la acumulación de capital y, por tanto, en la lógica económica de la reproducción ampliada del capital, lo que significa el proceso de reproducción de la valorización del capital. Los límites del capital es el capital mismo; dicho en otras palabras, la erupción de las crisis económicas esta determinada por un proceso de sobreacumulación de capital derivado de la contradicción entre el mayor desarrollo de la capacidad de producción y el desarrollo restringido de la capacidad de consumo de amplias masas de la población; contradicciones originadas en la anarquía de la producción que resulta de la competencia intercapitalista, del aumento de la composición orgánica del capital y de la caída de la tasa de ganancia. En tal sentido, la crisis del sistema monetario, es decir, financiero internacional actual no es sino la expresión del carácter siempre renaciente de la sobreacumulación, y la expresión de los límites de las intervenciones del Estado para luchar contra esta sobreacumulación. 10
El viejo Marx –digámoslo de entrada, siempre ha sido vigente, pero hoy más que nunca– decía que “el capital es la potencia económica de la sociedad burguesa que lo domina todo”. En efecto, el origen del gravísimo problema de que más de dos millones de propietarios de vivienda en los Estados Unidos hayan perdido o estén apunto de perder sus hogares porque no pudieron o no pueden pagar el crédito hipotecario es un ejemplo dramático de que el capital –en este caso el bancario-financiero-inmobiliario– domina y trastoca violentamente la vida de millones de personas que pueden ser afectadas directa o indirectamente en sus condiciones de vida material y espiritual, despojándolos de sus casas o de sus empleos. En septiembre, la crisis estadounidense recortó 159 mil empleos, lo que representa una contracción del sector laboral por noveno mes consecutivo y su baja más intensa en cinco años y medio. Tal situación nos conduce a tratar de analizar la naturaleza del capital en general y del capital inmobiliario en particular.
En pocas ocasiones en la economía mundial se había visto, con el inicio de este siglo, una extraordinaria producción habitacional masiva en diversos países: desde Estados Unidos, pasando por México, Nueva Zelanda, Australia, hasta Alemania y España se construyeron millones de casas–habitación en sus diversas formas arquitectónicas dirigidos a los distintos segmentos del mercado inmobiliario: desde la vivienda económica o de “interés social” hasta la vivienda residencial de lujo edificada en altura o en fraccionamientos cerrados o “countries”. Este auge extraordinario de la industria de la construcción de vivienda consistió en un verdadero boom inmobiliario cuyo despliegue potencial solamente fue posible con el otorgamiento de millones de créditos financiero–hipotecarios. Miles de cientos de personas se endeudaron con una hipoteca aprovechando las bajas tasas de interés. La mayoría, al menos en los Estados Unidos, contrató la adquisición de su vivienda con hipotecas conocidas como subprime o de alto riesgo. Al boom inmobiliario le acompañó necesariamente un boom crediticio. “Surgieron así dos burbujas, una vinculada al mercado inmobiliario y otra al crédito.” 11 Ambas burbujas se fusionaron en una gran burbuja especulativa. Según la revista británica The Economist: “La primera ley de las burbujas es que se inflan más tiempo del que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan".
Hay que señalar una cosa importante: la relación de la crisis económica con el mercado inmobiliario siempre ha estado presente. Por ejemplo, el crack de 1929 en los EU tuvo como antesala el boom especulativo de terrenos e inmuebles en Florida cuatro años antes. Como en las promociones comerciales actuales, los lotes anunciados como playeros podían situarse realmente a 25 o 100 kilómetros de la costa. Incluso en zonas pantanosas. Pero se vendían porque su valor crecía sin cesar, y porque bastaba con desembolsar un diez por ciento del precio final para convertirse en flamante propietario o revenderlos con jugosas ganancias. Las fortunas así amasadas no tardaron en buscar nuevas posiciones y se encauzaron en gran medida a Wall Street. Las acciones representaron entonces, al igual que hoy, la gran ilusión del enriquecimiento sin límites, pero la euforia fue breve, Llegó justo el momento crítico en que los más listos comenzaron a vender sus acciones, porque sabían que el mercado bursátil había alcanzado la saturación.
* * *
Es muy cierto que el capital inmobiliario requiere necesariamente, por su propia naturaleza productiva, del crédito fiduciario. Es imposible entender la dinámica de la acumulación capitalista de este sector si no se explica su relación orgánica con el capital financiero. La producción edilicia es muy difícil emprenderla sin la palanca crediticia, pues es tal la magnitud de inversión en la producción del espacio construido que necesariamente debe estar presente la forma de dinero–fiduciario. En el caso de la producción habitacional, el mercado inmobiliario supone, en la mayoría de los casos, el crédito hipotecario, de ahí que este tipo de mercado sea muy sensible a las variaciones de los tipos de interés bancario y a las políticas financieras promovidas por el Estado. Hablar de capital inmobiliario es hablar entonces del mercado inmobiliario.

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